Derecho real de superficie
Qué es el derecho real de superficie
El derecho real de superficie es la facultad que tiene una persona para edificar o plantar en suelo ajeno, pudiendo disfrutar de lo edificado o plantado durante un plazo determinado, mediante canon o precio.
En Derecho se ha establecido la regla de que lo edificado, plantado o sembrado se presume realizado por el propietario del suelo y por tanto, le pertenece al mismo. Esta extensión de poderes es conocida como accesión.
Conforme a las reglas de accesión, si alguien edifica o planta en el suelo de otro, lo lógico es que éste siga siendo propietario del suelo y se convierta en dueño de lo edificado o plantado.
El derecho real de superficie es un derecho real temporal(99 años como máximo) cuyo objeto es la generación de riqueza por parte del superficiario.
Está regulado en la actualidad por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de Octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, en sus artículo 53 y 54.
Contenido, constitución y régimen
Conforme al artículo 53, el derecho real de superficie atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y subsuelo de la finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones realizadas.
Requisitos de constitución:
- Se requiere su formalización en escritura pública.
- Se debe fijar la duración del derecho de superficie.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Sólo puede ser constituido por el propietario del suelo, sea público o privado.
- Puede constituirse a título oneroso o gratuito.
Transmisión y gravamen
Es susceptible de transmisión y gravamen. En su constitución pueden incluirse cláusulas de derechos de tanteo, retracto y retroventa a favor del propietario del suelo.
El propietario del suelo podrá transmitir y gravar su derecho con separación del derecho del superficiario y sin necesidad de consentimiento de éste.
Extinción y efectos
El derecho de superficie se extingue por las siguientes causas:
- Si no se edifica de conformidad con la ordenación territorial y urbanística en el plazo previsto en su título constitutivo.
- Por el transcurso del plazo de duración del derecho (límite de duración máximo de 99 años).
El principal efecto de la extinción del derecho de superficie por el transcurso del plazo de duración, será que el propietario del suelo hace suya la propiedad de lo edificado, sin necesidad de satisfacer por indemnización al anterior superficiario.
